Ако обмисляте да купите дом с такси HOA, първо задайте тези въпроси

Преди да направите това, което за много хора е най-голямата покупка в живота им, бихте искали да попитате за рекорда на увеличенията на HOA таксите в една бъдеща общност. Това е лесно един от най-фундаменталните и важни въпроси, които трябва да зададете по отношение на HOA. Отговорът може да промени драстично месечните Ви разходи.

„Може да е червен флаг, ако HOA последователно вдига дължимите си вноски през последните няколко години. Това може да означава, че същото може да се случи и на вас като жител там и може да се сблъсквате с увеличени вноски всяка година “, казва Анди Тейлър, генерален мениджър на Кредитна Карма Начало. „От друга страна, ако е минало известно време, откакто HOA е вдигнал вноските си, това може да означава, че те могат да увеличат вноските в близко бъдеще.“

Трябва да имате разбиране за графика на таксите, както и ясна времева рамка за това кога следващите очаквайте да увеличите вноските отново, така че скоро след това да не бъдете изненадани от много по-висока месечна ставка нанасяне.

Това също е може би един от най-важните въпроси, които можете да зададете. Ето защо: Част от месечните вноски в размер на HOA, които ще плащате, обикновено се насочват към резервния фонд на асоциацията за покриване на бъдещи проекти за ремонт, подмяна или спешни проекти в общността.

Без адекватна сума пари в този фонд HOA може да не е в състояние да покрие такива бъдещи нужди. И ето ключовият момент, липсата на резервни средства или частично или неадекватно финансирана резервна сметка в момента, в който купувате ново жилище, е знак, че HOA вноските вероятно ще се увеличат. И пазяповишаване на докато асоциацията достигне целите си за резервно финансиране.

„Попитайте колко в момента се финансират резервите като процент от общия бюджет на HOA за ремонт“, обяснява Роджър Къмингс, Reali’s брокер на рекорди. „Този ​​въпрос помага да се разбере финансовата платежоспособност на HOA и колко добре те поддържат и следят своя бюджет.“

Ако отговорът е по-малък от 30 процента, това не е чудесна новина, казва Къмингс. Текущото резервно финансиране от някъде между 30 и 60 процента от целта на асоциацията е малко по-добър отговор. Но в идеалния случай искате отговорът да бъде, че резервната сметка на асоциацията се финансира поне 60 процента, ако не и повече.

„Всичко, което е по-малко от 60 процента, може да означава краткосрочна специална оценка или увеличаване на таксите, ако предстои ремонт или подмяна на голяма общност“, обяснява Къмингс.

Много HOA периодично ще извършват резервни проучвания и тези изследвания информират асоциацията относно подходящия обхват или ниво на резервните фондове, които те трябва да има под ръка за покриване на неочаквани извънредни ситуации, различни проекти за подмяна или подобрения на HOA, добавя адвокат Бен Готлиб, съосновател на Базирана в Аризона MacQueen & Gottlieb.

HOA подхождат по различен начин към финансирането на големи проекти и надстройки в зависимост от техния размер, зрялост и философия, казва Клер Хунсакер, главен изпълнителен директор на уебсайта за лични финанси. Попитайте Флоси.

„Доколко те разчитат на специални оценки, може да окаже голямо влияние върху вашите финанси като член. По-нова HOA може да разчита в значителна степен на специални оценки за планирани подобрения и непланирани ремонти, тъй като те все още изграждат резервния фонд постепенно от таксите за HOA “, обяснява Hunsaker. „Те могат също да разчитат на специални оценки, ако очакват по-бърз среден оборот между единиците.“

В идеалния случай ще искате HOA да ви каже, че не планират да прилагат някакви специални оценки и че не разчитат на този подход към нуждите от финансиране.

„Специалните оценки са допълнителни разходи, направени от собственика на жилището извън обичайните им месечни вноски. В зависимост от елемента за ремонт или замяна те могат да струват от няколкостотин до десетки хиляди долари “, обяснява Къмингс от Reali. „Понякога HOA може да предложи заем или плащания с течение на времето, но ако не се финансира добре, това обикновено идва като еднократно плащане от джоба.“

С риск да изчерпите този конкретен въпрос, вие също ще искате да попитате дали HOA има песен запис на увеличаване на HOA такси конкретна сума, или ако има график на планирани увеличения можете изглед. Знаейки това ще ви позволи да планирате по-точно увеличенията в домакинския си бюджет и може би дори ще ви помогне да определите дали можете да си позволите да живеете в общността.

„Домът е голяма инвестиция, независимо колко дълго планирате да останете там, така че е важно да знаете колко ще дължите HOA всяка година“, казва Бейли Карсън, домашен експерт в Angi. „Да се ​​знае със сигурност, че таксите за HOA ще се увеличават с 3 процента всяка година, е много различно от неочакваното увеличение от 10 процента.“

Ако асоциацията има история на значителни, неочаквани скокове в месечните вноски, това може да е признак на лошо управление.

„Знанието колко често и защо се увеличават таксите е от решаващо значение за вас и достъпността на дома днес и занапред, но също така говори за финансовото здраве на HOA“, добавя Бетси Ронел, брокер на Компас, базиран в окръг Уестчестър, Ню Йорк. „Искате да знаете дали таксите се увеличават с определена ставка и какви са увеличенията, предназначени за справяне? Вдигат ли се вноските за проект? И гласуваме ли по нещата? Ако не, кой взема финансовите решения и участват ли те в HOA? Живеят ли в общността или са външна партия? “

Задаването на този въпрос е само основно сравнение, казва Кевин Тейлър от InSight.

„Бих искал само да знам, че месечните разходи за моите такси HOA, стандартизирани спрямо квадратурата на имота, са в съответствие с други квартали в моя град и други сгради или общности със същия размер и сходни типове сгради “, обяснява Тейлър. „Никой не иска да надплаща и знаейки таксите, разделени на квадратурата, е най-добрият начин да се съгласувате и да започнете да сравнявате цената на HOA.“

След като разберете размера на потенциалните HOA такси и колко често те могат да се увеличат, ще искате да разберете за какво конкретно се използват парите, за да можете да решите дали цената наистина си заслужава Вие.

Например, плащат ли таксите HOA поддръжка на общ басейн или тенис кортове? Ако е така, готови ли сте да отделите няколко стотици долара на месец за такива вноски, ако нямате нулев интерес да използвате тези видове удобства? Ако отговорът е отрицателен, парите ви може да бъдат по-добре похарчени другаде, например в общност, която няма HOA такси, което ще ви позволи да използвате тези допълнителни пари всеки месец за други неща.

„Ако на разположение на жителите са общи части, като басейни, фитнес зали, тенис кортове или паркове, разберете каква е отговорността на HOA да ги поддържа“, казва Карсън от Angi. „Разберете дали те са отговорни за снегопочистването, косене на трева или поддържането на тротоари и пътища в цялата общност. След като разберете какво покриват вашите вноски и колко струват, можете да вземете добре информирано решение дали имотът е правилното финансово решение за вас и вашето семейство. “

Това е въпрос, който може да бъде пренебрегнат от потенциалните собственици на жилища, които не осъзнават значението му. Но колкото повече оперативни разходи има HOA, толкова повече ще плащате всеки месец и година.

„Обикновено колкото повече хора имат персонал, толкова по-високи са вашите HOA такси“, обяснява Анди Тейлър от Credit Karma Home. „Броят на служителите обикновено зависи от неща като броя на единиците в имота или удобствата в имота, особено тези, които се нуждаят от специално внимание, като басейн или озеленяване. "

Досега, ако сте задали някои или всички вече очертани въпроси, трябва добре да се справите с това, което вероятно ще включват бъдещите ви жилищни разходи. Но има още един въпрос, който може да искате да зададете: дали HOA ограничава възможността ви да отдавате жилището си под наем. Това, разбира се, е важно, ако планирате да се преместите в бъдеще, но не искате да продавате имота.

„Някои HOA имат ограничен процент от единици, които могат да бъдат наети, докато други определят задължителен период на заетост, като например една година, преди да позволят преобразуване в наем,“ казва Къмингс от Reali. „Очевидно е, че колкото по-малко са ограниченията, толкова по-добре.“